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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  統計數據顯示，這兩年，同比降幅分別達9.43%和3.25%。但在2008年，由於受到國際金融危機沖擊，國內經濟下行壓力增大，國傢出臺瞭稅費減免、貸款利率優惠等房地產救市政策，有效釋放瞭房地產市場活力，同年案件數量同比增長瞭22.52%。"這也說明案件總量的變化與調控政策密切相關，與房地產市場活躍度成正相關。"

  收案數量明顯受到宏觀調控政策影響

  9月5日，浙江省高級人民法院對外發佈《2003-2012房地產宏觀調控背景下浙江房地產審判白皮書》(以下簡稱"白皮書")。白皮書總結瞭10年來浙江房地產審判情況，從司法視角分析、梳理和房地產業發展和房地產審判中發現的問題及建議。而從中發現，房地產糾紛的數量竟與宏觀調控的政策息息相關。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/07272405424.shtml

  對於買受人，由於首付比例和貸款利率變化、限購限貸政策、稅費增加等，則客觀上直接影響到其購買能力和購買意願。購房人在簽訂購房合同時基於房價上漲和房產增值收益預期，對開發商通常在合同中單方設定的限制買受人權利、增加買受人義務、免除或減輕開發商部分責任的附加條款往往采取容忍態度，當調控政策出臺使預期落空時，購房人則會以質量問題、交付不符約定等為由主張解除合同。在銷售過程中，樓盤遭遇宏觀調控，開發商采取讓利、降價等促銷手段後，先期購房人認為吃虧要求退房或補差價，有的不惜采取聚眾上訪、打砸售樓處、堵塞交通、哄鬧法庭等"房鬧"方式向開發商和政府、法院施壓，以轉嫁市場風險等。

  白皮書建議，對涉及人數眾多、影響大的糾紛案件，實體上要從保護當事人合法權益、維護房地產市場正常交易秩序、促進社會和諧穩定等方面進行綜合考量，程序上可借鑒訴訟代表人制度，探索"示范性"訴訟，以節約國傢司法資源和降低當事人的維權成本，同時也可避免群體性訴訟可能導致的矛盾激化和階層對立，避免麟洛鄉二胎借款因糾紛處理不當引發新的社會隱患。

  要從法律角度審視調控政策的可行性

  統計數據顯示，2003年至2012年，浙江各級法院共受理房地產糾紛案件118761件，訴訟標的總金額為505.93億元。

  白皮書公佈的統計數據顯示，2003年至2012年，浙江房地產糾紛案件的多發類型，主要集中在二手房屋買賣、房屋租賃和商品房銷售合同糾紛三類，占比分別達33.58%、32.72%和20.51%，合計占到86.81%；其他如房屋拆遷、土地使用權出讓轉讓、合資合作開發房地產、國有土地租賃等合同糾紛的占比僅為4.77%、1.22%、0.64%、0.43%、0.39%等。

  規避調控政策行為，暗藏糾紛隱患

  "伴隨宏觀調控政策的出臺，各年度案件數量呈現出上升、下降、再上升且底部不斷抬高的波浪型特征。" 蔣衛宇說，尤其是2006年的"國六條"和2011年年初的"新國八條"，由於限制措施嚴厲，不僅對房地產市場抑制作用明顯，也直接影響當年的房地產收案數量。

內容來自sina新聞

  白皮書分析，房地產是資本密集型產業，由於項目開發周期較長，在所謂"十年九調"的大格局下，開發商的資金面受調控政策的影響幾乎成為常態，直接影響到其市場預期，並增加瞭企業項目規劃管控的難度和風險。

房地產糾紛數量與政策變化息息相關

  "宏觀調控宜主要采用經濟和法律手段，避免進行突襲式的行政幹預。" 蔣衛宇認為，法律與政策盡管在規制的方向上是一致的，但執行政策與適用法律在很多具體細節上仍存在某種程度的沖突。一方面要以立法形式對宏觀調控政策制定的主體、發佈的程序、政策實施的效果評估和調整、違反政策的法律後果予以規范，防止出現隨意性和大的偏差，減少相關利益階層的政策博弈機會，避免可能存在的部門主義和地方保護主義，增強政策的權威性。

  "10年間，年度收案數量受宏觀調控政策影響的特點明顯、突出。" 浙江高院民一庭庭長蔣衛宇說，在調控政策出臺後，相對較短的一段時間內(一般反映在當年度)案件數量會呈現一定的上升趨勢，而在其後相對較長的一段時間內，隨著房地產市場趨冷、交易量下降，案件數量也呈下降趨勢。但之後，因政策的遞減效應及財富的疊加效應，市場逐步回歸活躍，案件數量也隨之上升。

  分析房地產糾紛受宏觀調控的影響，白皮書認為：一是政策變化影響瞭市場各方的利益預期；二是因為規避調控政策行為，暗藏瞭糾紛隱患；三是相關行政部門的行為不規范；四是法律規范的滯後，導致市場行為缺乏明確的預期和相關指引。

  而從年度各類房地產案件數量分析，以商品房銷售合同糾紛為例，年收案數從2003年的1200件攀升至2012年的3959件，增幅達230%；2006年、2011年的收案數量則明顯下降，在2008年上升明顯，"顯示瞭該類糾紛的收案數量明顯受到宏觀調控政策的影響。"

  比如，在房地產銷售形勢較好時受讓土地，但調控政策出臺、贏利前景看空後，開發商就以種種借口"退地"終結開發項目。在項目建設過程中，在資金壓力下采取變更規劃設計、縮減配套項目、延長工期、斷續施工甚至停工，最終導致預售房屋延期交付、無法交付或交付的房屋不符合約定條件或存在質量問題，銷售出現問題後，更是直接影響到資金的回籠。

  而在銀行貸款受限、資金緊張情況下，一些開發商為瞭維持資金鏈穩定，將目標轉向民間資本，導致相當部分商品房銷售合同糾紛由民間借貸糾紛轉化而來，個別開發商甚至陷入集資詐騙的泥潭。在房價的大幅波動狀態中，二手房房東產生的較強經濟利益驅動，則存在無故反悔違約甚至一房多賣等現象。簽訂長期限房地產租賃合同的出租方，則在房價推高後，往往試圖尋找合同缺陷並借此提高租金或毀約。

  而統計進一步發現，就商品房銷售合同的糾紛事由而言，在調控政策寬松、房地產市場偏熱的情況下，由開發商因素引發的糾紛如房屋延期交付糾紛、延期辦證糾紛等增多。在調控政策趨緊、房地產市場遇冷背景下，則由買受人因素理由如拖欠房款、要求補償降價差額，以樓盤規劃變更、與廣告宣傳不符、存在嚴重質量問題等引發的糾紛增多，大多主張要求合同無效、解除合同等。

  同時，針對調控政策設置的不利影響，一些交易主體則試圖采取各種措施進行規避和消減，如當事人通過借用其他有購房資格的人的名義購買房屋、假離婚、買賣雙方為少繳或不繳稅費簽訂陰陽合同、開發商通過內部人員虛假認購、非商品房用地建造房屋等使得糾紛大量增加。

  而房地產開發、建設、轉讓、銷售等多個環節，由於行政管理的不到位或者缺失，也間接地誘發瞭房地產糾紛的發生，尤其在宏觀調控趨嚴、房地產市場趨冷的情況下，行政行為的不規范更容易被放大並成為糾紛的導火索。如國土部門不認真勘定實地紅線，或未嚴格按照"凈地"標準出讓土地；過於隨意的規劃調整，容積率等指標變動的把關不嚴；以及辦理相關權證等過程中行政審批不嚴；對建設單位擅自改變規劃用途、擅自改變內部結構，超面積建設的不法行為不及時制止等。

  白皮書認為，當前我國房地產法律法規體系已基本建成，但相關規范出臺時間較早，已不能完全涵蓋房地產審判實踐中的新情況、新問題，尤其是滯後於宏觀調控下房地產業發展的新形勢，"導致審判中裁判尺度不一和同案不同判現象的發生，也使房地產市場主體對交易行為合法合理性的預期和評價失去瞭準星。"

  但從年度收案情況，2003年至2005年基本持平，均在10300件左右。2006年下降至9545件。2007年上升至10555件；2008年增長比較明顯，為12932件。此後的2009年、2010年維持在13200件以上。2011年回落至12817件。2012年上升至14357件，收案數沖至歷史新高。

  白皮書認為，房地產宏觀調控政策的出臺和實施，在努力落實相關調控目標要求的同時，客觀上也不可避免地對其他相關領域包括房地產審判工作產生瞭深刻影響。

  而房屋租賃、房屋拆遷、土地使用權出讓轉讓、國有土地租賃等案件的收案數量總體平穩、起伏不大，"表明這幾類糾紛與宏觀調控政策的關聯度不大。" 蔣衛宇說。

  另一方面，在決策時不僅要從經濟、行政角屏東佳冬汽車貸款度，還要從法律角度審視調控政策的可行性，更加尊重市場經濟規律和法律的剛性要求。

  本報杭州9月5日電

  (中國青年報)



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